险资投资不动产的路径探索
发布时间：2014-01-13 10:10:46 作者：杨晓玲 来源：中国保险报·中保网
在经济发达城市的金融中心区（CBD）或黄金商业地段购置大面积优质办公物业的不动产投资方式受到了保险资金的大力追捧。笔者认为，如果大型保险公司自建大楼，比买楼的成本要大大降低，保险资金的回报率会更高。
“囤楼”稳赚获险资追捧
近年来，许多保险公司纷纷在北上广深等经济发达城市的金融中心区（CBD）或黄金商业地段，购置大面积优质办公物业，除了获得合适的办公场所和借助标志性物业加强品牌形象宣传外，通过写字楼租金收取不菲的现金流，物业本身大幅升值也会获益匪浅。保险资金回报率高于2％就有收益。对于办公楼市场动辄7％、8％的收益率来说，如果不以年度物业市值变动计投资收益，那保险公司买不动产基本上可以说是稳赚不赔。
这种模式被业内称为“囤楼”，它之所以受到保险资金的大力追捧，主要原因是保险资金以自用名义购买写字楼纳入固定资产，只需满足偿付能力监管要求，不必上报监管部门批准，而且获取利润最快捷。但目前保险资金投资不动产似乎走进了这样一个“误区”：“囤楼”成了保险资金直接投资不动产的唯一便捷通道。
实际上，直接购入成熟物业仅仅是保险资金直接投资不动产的初级阶段和萌芽状态，“囤楼”不是投资的最佳选择，而且囤楼有固定资产的比例限制，达到一定比例，就要想办法开拓新的投资渠道和方式，否则，单纯业态的投资方式将大大阻碍保险资金在不动产领域的资产配置和回报收益。
购买成熟物业、间接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品，是保险资金投资房地产“三部曲”。保险资金探索投资房地产的初始阶段，由于保险公司普遍没有专业的房地产开发管理团队，缺乏投资经验，以投资现有的成熟物业为主或以购买房地产企业股权或房地产投资信托基金（REITs）等间接方式进入，避免过早介入保险公司并不熟悉的土地开发和工程建设等项目产生风险。
险资房地产投资的探索
随着保险资金投资形式的成熟化，险企对房地产市场有一定掌控力、拥有了一些不动产开发的专业人才，保险资金应该利用自身优势，尤其是大型保险公司在各地建设标志性建筑物时，地方政府为了招商引资、“拿地”上有非常大的优惠，或者原本就属于保险公司的土地经过“招拍挂”程序、拿地成本加上建安费用都是比较低的。如果大型保险公司自建大楼，比买楼的成本大大降低，保险资金的回报率会更高，而且还可以按照自己的规划设计，建成具有本公司特色的标志性建筑，树立本公司的国际形象。
保险资金直接购买成熟物业主要包括购买合作关系良好的房地产企业开发优质项目，保险资金提前认购，作为投资性房地产，对外承租、出售、升值，除此之外，还有股权投资、成立项目公司联建、为房地产专业机构提供融资等服务、自建办公楼、自建商业地产等。
以股权投资方式合作开发房地产项目。保险公司以购买房地产项目部分股权的形式进行操作，借助合作方在地产开发、项目管理和营运上的经验和优势，通过签订合作协议，约定回购股权或者股权转物权，约定预售阶段就可以回收资金，或者内部低价给部分商业房产，收益率一般达到10％—25％。平安在这方面最具代表性，平安集团通过旗下平安信托和平安置业投资入股国内多个商业地产项目。或者持续认购房地产公司的股份，增持上市房地产公司的股份，作为战略投资，间接控制房地产项目。国寿出资58.19亿港元认购远洋地产股票，持有远洋地产股权，间接控制远洋地产下属的地产项目。目前，这种模式保监会禁止推行。
合资成立房地产投资公司。保险公司或旗下公司与国内外在房地产投资领域或物业经营方面具备优势的公司共同出资成立一家新公司，共同开发经营商业物业。保险不动产投资平台公司拿不到优质地块，土地手续等放在房地产公司名下，保险不动产投资平台公司参与建设管理；双方成立项目公司或者对方公司已成立项目公司，保险不动产投资平台公司持有项目公司股权或者增资入股，双方联建项目。平安置业与泛华置业（云南玉溪）成立玉溪平安置业公司，开发经营玉溪美佳华（沃尔玛）商业广场，平安持79.90％的股权。国寿投控做得最多就是这种模式，也有风险，对项目公司持股比例不大，派驻的董事基本上起不到监督把控的目的，资金挪用流动、对外担保、关联企业拆借等，有可能造成项目公司被掏空。
与专业的物业管理公司结成战略合作伙伴关系。选择有专业优势的物业管理公司作为战略合作伙伴，合作开发房地产项目，既可实现获取投资收益的目的，又可减少经营风险。国寿采用此模式。国寿资产公司与美国AetosCapital签订合作协议，国寿通过协助AetosCapital开展地产投资收取佣金。
自建。保险公司通常是通过旗下不动产投资平台，与政府对接、拿地，通过EPC招投标将建设项目委托给专业房地产建设公司、专业机构代建等形式，或者通过成立项目公司，独立开发建设办公大楼和商业地产。目前，国寿投控对自建项目在缩减，因为国寿集团认定这种建设项目的盈利回收周期过长、占固定资产持有率比例、出租回报率不稳定、一旦开始出租就变成投资性房地产导致税费较高、自身房地产建设的能力和水平不可能与房地产公司媲美。人保集团旗下的人保投控正在积极探索以下四种可行模式。
整合资源 有效规避风险
目前，我国保险公司经营对网点的依赖性较强，多数保险公司都有很多自用型办公物业，办公物业和经营性资产也可以实现有效的相互补充。以统一模式将保险公司内部自用型物业项目整合起来，实现内部集约化，通过土地储备、房地产开发和物业经营等一系列措施来实现集团外房地产投资的经济效益的最大化。目前，大型保险企业将保险资金投入不动产，面临的最大问题是专业团队打造，险资如何设立自己的投资团队，无论是什么样的团队都要在直投阶段，项目设立阶段需要专业的人才来操作，包括未来资产处置、整合，内部资本和实体结合，都需要专业团队来打理。
房地产项目尽管具有保值增值潜力，但退出机制方面受制约，变现能力差，因此，房地产投资应当以长期投资、价值投资为原则，避免“炒楼”行为。房地产投资能否升值、投资收益，无法准确预测，受当前房产增量和存量因素的影响。办公楼宇、商业地产不同程度空置率，写字楼租金下滑控，保险公司应该通过全国性不动产资产配置、多元化不动产投资模式，做到分散风险、稳定收益，从而避免市场风险。从避免法律风险来看，要对房地产投资领域特点、风险以及市场状况进行考察研究，结合自身业务发展和资金实力进行综合权衡，建立长期完善的房地产投资研究、决策和风险管控制度。
在经济发达城市的金融中心区（CBD）或黄金商业地段购置大面积优质办公物业的不动产投资方式受到了保险资金的大力追捧。笔者认为，如果大型保险公司自建大楼，比买楼的成本要大大降低，保险资金的回报率会更高。
“囤楼”稳赚获险资追捧
近年来，许多保险公司纷纷在北上广深等经济发达城市的金融中心区（CBD）或黄金商业地段，购置大面积优质办公物业，除了获得合适的办公场所和借助标志性物业加强品牌形象宣传外，通过写字楼租金收取不菲的现金流，物业本身大幅升值也会获益匪浅。保险资金回报率高于2％就有收益。对于办公楼市场动辄7％、8％的收益率来说，如果不以年度物业市值变动计投资收益，那保险公司买不动产基本上可以说是稳赚不赔。
这种模式被业内称为“囤楼”，它之所以受到保险资金的大力追捧，主要原因是保险资金以自用名义购买写字楼纳入固定资产，只需满足偿付能力监管要求，不必上报监管部门批准，而且获取利润最快捷。但目前保险资金投资不动产似乎走进了这样一个“误区”：“囤楼”成了保险资金直接投资不动产的唯一便捷通道。
实际上，直接购入成熟物业仅仅是保险资金直接投资不动产的初级阶段和萌芽状态，“囤楼”不是投资的最佳选择，而且囤楼有固定资产的比例限制，达到一定比例，就要想办法开拓新的投资渠道和方式，否则，单纯业态的投资方式将大大阻碍保险资金在不动产领域的资产配置和回报收益。
购买成熟物业、间接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品，是保险资金投资房地产“三部曲”。保险资金探索投资房地产的初始阶段，由于保险公司普遍没有专业的房地产开发管理团队，缺乏投资经验，以投资现有的成熟物业为主或以购买房地产企业股权或房地产投资信托基金（REITs）等间接方式进入，避免过早介入保险公司并不熟悉的土地开发和工程建设等项目产生风险。
险资房地产投资的探索
随着保险资金投资形式的成熟化，险企对房地产市场有一定掌控力、拥有了一些不动产开发的专业人才，保险资金应该利用自身优势，尤其是大型保险公司在各地建设标志性建筑物时，地方政府为了招商引资、“拿地”上有非常大的优惠，或者原本就属于保险公司的土地经过“招拍挂”程序、拿地成本加上建安费用都是比较低的。如果大型保险公司自建大楼，比买楼的成本大大降低，保险资金的回报率会更高，而且还可以按照自己的规划设计，建成具有本公司特色的标志性建筑，树立本公司的国际形象。
保险资金直接购买成熟物业主要包括购买合作关系良好的房地产企业开发优质项目，保险资金提前认购，作为投资性房地产，对外承租、出售、升值，除此之外，还有股权投资、成立项目公司联建、为房地产专业机构提供融资等服务、自建办公楼、自建商业地产等。
以股权投资方式合作开发房地产项目。保险公司以购买房地产项目部分股权的形式进行操作，借助合作方在地产开发、项目管理和营运上的经验和优势，通过签订合作协议，约定回购股权或者股权转物权，约定预售阶段就可以回收资金，或者内部低价给部分商业房产，收益率一般达到10％—25％。平安在这方面最具代表性，平安集团通过旗下平安信托和平安置业投资入股国内多个商业地产项目。或者持续认购房地产公司的股份，增持上市房地产公司的股份，作为战略投资，间接控制房地产项目。国寿出资58.19亿港元认购远洋地产股票，持有远洋地产股权，间接控制远洋地产下属的地产项目。目前，这种模式保监会禁止推行。
合资成立房地产投资公司。保险公司或旗下公司与国内外在房地产投资领域或物业经营方面具备优势的公司共同出资成立一家新公司，共同开发经营商业物业。保险不动产投资平台公司拿不到优质地块，土地手续等放在房地产公司名下，保险不动产投资平台公司参与建设管理；双方成立项目公司或者对方公司已成立项目公司，保险不动产投资平台公司持有项目公司股权或者增资入股，双方联建项目。平安置业与泛华置业（云南玉溪）成立玉溪平安置业公司，开发经营玉溪美佳华（沃尔玛）商业广场，平安持79.90％的股权。国寿投控做得最多就是这种模式，也有风险，对项目公司持股比例不大，派驻的董事基本上起不到监督把控的目的，资金挪用流动、对外担保、关联企业拆借等，有可能造成项目公司被掏空。
与专业的物业管理公司结成战略合作伙伴关系。选择有专业优势的物业管理公司作为战略合作伙伴，合作开发房地产项目，既可实现获取投资收益的目的，又可减少经营风险。国寿采用此模式。国寿资产公司与美国AetosCapital签订合作协议，国寿通过协助AetosCapital开展地产投资收取佣金。
自建。保险公司通常是通过旗下不动产投资平台，与政府对接、拿地，通过EPC招投标将建设项目委托给专业房地产建设公司、专业机构代建等形式，或者通过成立项目公司，独立开发建设办公大楼和商业地产。目前，国寿投控对自建项目在缩减，因为国寿集团认定这种建设项目的盈利回收周期过长、占固定资产持有率比例、出租回报率不稳定、一旦开始出租就变成投资性房地产导致税费较高、自身房地产建设的能力和水平不可能与房地产公司媲美。人保集团旗下的人保投控正在积极探索以下四种可行模式。
整合资源 有效规避风险
目前，我国保险公司经营对网点的依赖性较强，多数保险公司都有很多自用型办公物业，办公物业和经营性资产也可以实现有效的相互补充。以统一模式将保险公司内部自用型物业项目整合起来，实现内部集约化，通过土地储备、房地产开发和物业经营等一系列措施来实现集团外房地产投资的经济效益的最大化。目前，大型保险企业将保险资金投入不动产，面临的最大问题是专业团队打造，险资如何设立自己的投资团队，无论是什么样的团队都要在直投阶段，项目设立阶段需要专业的人才来操作，包括未来资产处置、整合，内部资本和实体结合，都需要专业团队来打理。
房地产项目尽管具有保值增值潜力，但退出机制方面受制约，变现能力差，因此，房地产投资应当以长期投资、价值投资为原则，避免“炒楼”行为。房地产投资能否升值、投资收益，无法准确预测，受当前房产增量和存量因素的影响。办公楼宇、商业地产不同程度空置率，写字楼租金下滑控，保险公司应该通过全国性不动产资产配置、多元化不动产投资模式，做到分散风险、稳定收益，从而避免市场风险。从避免法律风险来看，要对房地产投资领域特点、风险以及市场状况进行考察研究，结合自身业务发展和资金实力进行综合权衡，建立长期完善的房地产投资研究、决策和风险管控制度。