险资投资不动产的路径探索

险资不动产自建的四大模式

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保险系统不动产投资平台公司自建

保险公司旗下的不动产投资平台公司自用办公建设。土地性质不变、不需要走“招拍挂”拿地的自建没有法律障碍，土地性质改变（比如划拨用地，工业用地变成商业用地等），必须走“招拍挂”手续拿地，公司可以进行土地一级整理、土地二级开发到后续建设。无论土地是否变性，只要审批土地时，审批的是自用、没有转让限制，无论是自有资金还是募集资金，取得房产证后，均可作为公司固定资产租赁抵押、转让、作价出资等。为了资产隔离，可以前期拿地以不动产投资平台公司名义，事后土地证和用地规划证都办理在不动产投资平台公司的项目公司名下。

保险集团公司协调自建

保险公司协调旗下不动产平台公司自建系统内办公楼。（1）与当地国土、规划等部门协商好，前期拿地以不动产平台公司，事后土地证和用地规划证都办理在项目公司（不动产平台公司与集团内参与出资的分公司联合成立、并提前约好股权分配）名下，项目公司最后清算，各分公司持有物业或者转让股权都可以。（2）土地证和用地规划证都办理在不动产平台公司下，不动产平台公司设立一个资金池，集团内部分公司分别放入资金，不动产平台公司与各分公司签订合作协议，约定回报率，不动产平台公司成立项目公司或请人代建、总承包等形式，建成项目后，内部认购或者长期承租，但这涉及不动产平台公司并表和做账问题。中信集团建设自用大楼，提前在集团内部认租，认租的分公司按照认租份额注入资金，由一个平台公司拿地建设。国寿在外地建设自用大楼也是这种模式。

保险公司内各分公司联建

与集团内部其他分公司合作拿地建设。一种是土地放在不动产平台公司名下，一种土地放在其他分公司名下，都签订合作协议，提前约好股权议价回购。一种是双方成立项目公司。与当地国土、规划等部门协商好，前期拿地以不动产平台公司或者其他分公司名义，事后土地使用证和用地规划证都办理在项目公司（不动产平台公司与其他分公司联合成立、并提前约好股权分配）名下，项目公司最后清算，双方持有物业或者转让股权都可，提前约好股权议价回购、物权分割登记等，可以减少部分税费。

养老地产、医疗健康类地产自建

保险公司不动产投资平台公司成立项目公司，申办临时房地产资质，按法律规定，临时开发资质需要有建筑专业证书人员的劳动合同，临时房地产资质开发量只能在5万平方米以下，但实际操作中开发量20万平方米以上都没问题，目前建委对此没有处罚先例，如果还是要严格规避风险，可以拆分几期建设。到建委审批时每期开发量审批的体量5万平方米。