全球房地产投资价值凸显

英国标准人寿投资近日发布了最新一期全球房地产信息速递，标准人寿投资房地产研究与策略主管Anne Breen研究表示，受全球主要央行推行货币宽松措施影响，全球房地产投资依然具有吸引力，而且未来配置到房地产的资金将继续增加。

全球主要房地产市场表现抢眼

流动性增加推动房地产投资。据悉，欧洲央行、日本央行和中国人民银行等主要央行继续推行一系列刺激措施以支持经济增长，受此影响上述国家和地区的利率降至历史低点。由于债券收益率仅小幅上扬，房地产依然是具有吸引力的资产类别。房地产投资回报表现一直强劲，2014年全球核心市场的回报率突破10%，达到双位数。鉴于利率未来一段时间预期将继续下调，同时房地产基本面广泛好转，配置到房地产的资金应会继续增加。

货币疲软加快跨境投资活动。除了低利率和具有吸引力的定价外，货币疲软，尤其是欧元、日元和澳元，为投资量的增长再添动力。2014年，全球跨境投资总计达2421亿美元，其中欧洲是主要的受益者。货币收益为欧洲大陆的投资量带来支撑，尤其是来自美国投资者的支持。此外，澳大利亚的投资量也受惠于货币收益，过去几年该地区的外资购买量翻了两番。日本方面，外国投资者对优质投资股票的购买量超过了JREIT（日本房地产投资信托基金），促使收益率降至历史低点。

此外，收益率受压不再是业绩的唯一动力，一些优选房地产市场正处于拐点。在欧洲，英国的租金上涨幅度高于其他国家，其中都柏林、马德里和阿姆斯特丹等欧洲大陆城市的租金也开始反弹。美国房地产开发受限以及日本经济的复苏，是这些核心市场租金上涨的主要动力。

欧洲将带领全球房地产证券上涨

欧洲央行的量化宽松政策在第一季度推动欧洲大陆上市的房地产企业快速上涨，其中拥有大型优质资产的企业表现最为出色。今年2月，欧元区的工业生产同比增加了1.6%，与此同时，私人消费也对今年一季度的经济表现形成支撑。主要指标都预示今年一季度欧元区经济继续复苏，特别是综合采购经理人指数恢复到 54.1，创46个月新高。由于债券收益率持续受压，房地产市场表现理想，使得英国房地产股票板块同样表现不俗。

美国REIT（房地产投资信托基金）表现优于全球指数以及整体的股票市场，这主要得益于强劲的经营基本面以及稳健的相关房地产市场。宽松的流动性正在驱使美国房地产市场和投资需求稳定增长。美国的收购团队们可以找到急于逃离本国低收益率的外资银行作为合作伙伴。在过去的一年，流入美国房地产市场的外国债务资本增长了24％。此外，坊间证据表明，信贷条件正在放松。

日本市场的表现与全球指数相当，而香港股市在一季度末出现快速上涨，这是由于中国投资资金流入导致流动性激增。其它亚太市场涨幅不及欧洲和北美。随着东京写字楼市场复苏步伐加快，日本继续受益于强劲的租金增长。与此同时，今年一季度，新加坡（莱佛士坊）和上海（浦东地区）的写字楼租金同比增长了2%；香港和悉尼CBD增长了1.5%；然而，由于需求疲软，珀斯和北京的租金增长依然乏力。