中国楼市体验“冰火两重天”

□高峰

今年以来，中央和地方相继出台政策，促进住房消费。一线城市及部分热点二线城市住宅市场量价回升显著，特别是深圳等一线城市及部分热点城市“日光盘”的消息屡见报端。与之相对的是，三四线城市尤其是西部、东北的一些城市，市场反应相对滞后，库存压力较大。

在房贷、公积金政策松绑影响下，楼市信心受到提振。整体看，一二线热点城市与三四线城市的成交量进一步分化，特别是一线城市的成交量明显回暖，个人住房贷款利率优惠差异化的趋势将愈发明显。由于三四线城市仍然处于去库存阶段，所以短时间内很难走出低迷状态，与一线城市的火热程度相比真可谓是“冰火两重天”。

分化趋势明显

楼市越低迷的地方，救市政策出台就会越频繁。地方政府密集调整政策无疑是为了“救市”，但从库存、人口流入等因素看，刺激政策对一二线城市影响相对较大，三四线城市楼市整体降温的趋势难以改变。

据某机构统计数据显示，6月前两周，全国54城市合计住宅签约高达11.3万套，合计环比上月同期上涨3.1%，其中涨幅最明显的是一线城市，涨幅高达26.7%，北京成交3449套环比上涨11.6%，上海成交8113套环比上涨最高超过30%。而同策咨询研究部数据显示，6月份监测的14个三四线城市，商品住宅成交量为150.43万平米，环比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%；成交均价为6090元/平米，环比上月、同比去年6月分别下滑4.7%和6.01%。

若按东中西部划分，东部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升为40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升为27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升为3.4%。

东中西部的楼市分化跟城市之间的分化在某种程度上是吻合的。一线城市主要集中在东部沿海地区，所以东部的表现要好过中西部。在“330”新政后，像四个一线城市和杭州、南京等准一线城市的购房者出于担心房价上涨等各种因素，入市节奏加快。相比之下，经济一般的三四线城市由于供大于求，对于政策的强力刺激反应冷淡。

三四线城市持续低迷

持续近一年的多轮救市，成就了深圳楼市的暴涨和部分热点城市的回暖，却不能挽救众多三四线城市楼市的衰落。

据国家统计局数据显示，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。4月份深圳、北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，涨幅为全国第一、第二、第三、第五名，少数二线城市房价出现上涨，三线城市房价仍然下降，仅有徐州、温州、金华微涨，四线城市量价下降趋势更为明显。

万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国房地产市场才能进入健康的状态。

针对三四线城市楼市持续低迷的现象，中国房地产研究会副会长胡志刚则指出：“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升。这样的城市房地产市场将面临结构性调整。

多位业内人士分析认为，利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖，但对于三四线城市而言，楼市调整的故事似乎仍在继续，全国楼市“冰火两重天”的局面或将持续上演。

（作者系中国城市经济文化研究会秘书长、中国科学院教授）