□刘英团
自1822年法国人涅普斯在感光材料上制出世界上第一张照片以来，镜头就成了人们或者社会连接记忆与现实的最好最直观的表现方式。2017年“房住不炒”、“租售并举”、“调控升级”、“量价回落”、“地价温和”、“楼市拐点”等行业热词，让镜头照见了楼市的冰与火。这一年，中国房地产调控政策密集程度前所未有。在过去20年房地产调控中，没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。
房子的第一功能是使用功能，对GDP和税金的作用要建立在使用的基础上，这是常识。“坚持住房的居住属性”，“加快住房制度改革和长效机制建设”以“遏制热点城市房价过快上涨”。“房住不炒”定位的确定，使得北上广深等一线城市、二线热点城市，以及环京、环沪、环深等一线城市都市圈的房地产市场“量价回落”。从去年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况看，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，不但70个大中城市的一线城市房价环比下降，70个大中城市中一线和三线城市房价同比涨幅继续回落。从环比看，7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至3.2个百分点之间，说明不但这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。
让每一个人都能有一个合适的居所，是一项重大的民生需求。党的十九大报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”按照十九大的定位，住房和城乡建设部正在加快研究和制定“住房租赁管理条例”，正在加快建立房地产统计和市场监测预警指标体系。从实践看，落实住房的居住属性，遏制房价过快上涨，促进房地产市场稳定，防范区域性和系统性风险，已经形成广泛的社会共识。统计显示，2017年内约有110个城市部门(县级以上)发布过多达250次以上的楼市调控政策，其中仅北京一个城市发布的各类房地产调控政策超过30多次。从调控政策预期看，国家推动租赁市场发展，完善租购并举的住房制度，既推动了市场、政府、单位及个人自建等多主体供给模式的形成，有形之手和长效机制的结合在一起使得人人“住有所居”无限接近“安居梦”。
中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。由于没有剔除炒的因素，房价的疯狂上涨，使得供需关系紊乱。解决住房问题正是满足人民群众对美好生活的追求，正是化解不平衡不充分的发展之间的矛盾。让全体人民住有所居，十九大报告提出了“房住不炒”和“租售并举”等长效机制。前者，剔除炒作的因素观念，减少非理性购房；后者，既解决住房分配的结构性失衡状态，又使有限的资源功能发挥更充分。统计显示，有部分区域性城市的成交量已暴跌近半，这说明人们购房的热情降低了，或者逐渐趋于理性，不少人选择持币观望。在政策信号愈发明显、投机性需求得到一定抑制的当下，房价大幅上涨的可能性正在逐步减弱。
楼市冷了，房地产业怎么走？数据显示，多数城市已低于去年同期价格水平。统计表明，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，去年11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月略微扩大0.1个百分点，如果算上通胀和物价等因素，二线城市的这点涨幅几乎可以忽略不计。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。巴菲特总是能抄底，其实他就是在赌美国经济不崩溃。楼市一天比一天“寒冷”，区域性部分城市新建商品住宅价格的小幅跌落或引发“连锁性反应”，乃至呈现“星火燎原”之势。美联储加息抽血，行间拆借利率SHIBOR全线暴涨。相对于贷款利率上行，部分一线城市的多家银行甚至停止房贷。截至11月末，深圳已有浦发、中信、平安等8家银行停贷。数据显示，全国有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务。
房地产是资金密集型行业。研究显示，2017年CPI涨幅预计1.7%或1.8%、PPI涨幅约6.5%到7%，2018年CPI会比今年高0.5个百分点、PPI可能略高于4%，在CPI向上、PPI向下的情况下，大规模降准、降息非但几无可能，加息已是业界定论。“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。”在美元加息预期的作用下，作为基准存贷利率的基础，十年期国债收益率从2016年底开始一路上行，目前接近4%。一年的时间，比最低时候的2.7%已经上涨了一半，如果按0.25%的加息幅度计算，相当于央行也加了5次息。统计显示，2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中，有50宗属于典型案例，截至目前，其中14宗处于未开工状态，整体开发进度较为缓慢，有相当一部分项目选择延迟入市。
房地产业进入新时代，新时代的特征非常明显。继住房和城乡建设部等九部委公布12个租赁试点城市名单，住房和城乡建设部、国土资源部、中国人民银行三部门提出，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，这意味着“房住不炒”是一个长期的国策。对于“房价来说，大部分是非良性循环关系。即当市场处于低潮的时候，政府采取了一些启动(刺激)措施，然后(市场)开始进入疯狂的阶段，然后再开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复”。关于未来房价，一向敢于放炮的任志强也胆怯了，他说，“房地产行业决定房价的因素可能分为三个层次。第一个层次是国家层次，就是基本制度，这决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。”
“让全体人民住有所居”是“房住不炒”的最终目标。首先，在短期内(2018年)房地产政策非但不存在着明显松动的可能性，新一轮楼市调控政策正在进一步加码。除了加强住房需求端的调控(包括限购、限贷、限价、限售、限商，降杠杆、遏制商品住房过快流通，等等)，政府还会从深化住房供给侧结构性改革入手，比如增加住房供应品种，分流住房需求和投资性需求；比如“多主体供给、多渠道保障、租购并举”使全体人民住有所居，使一部分房子变得不可炒、无炒作价值。其次，金融去杠杆加速，监管趋严。进入四季度以来，超90%以上的银行房贷额度再度吃紧，放贷时间延长。